Se você investe em Fundos Imobiliários (FIIs), precisa saber exatamente como declarar FIIs no IR 2026 para evitar erros na sua declaração.
Esse artigo considera o ano-calendário 2025, declarado no IR 2026.
Mesmo quando os rendimentos são isentos ou não houve venda de cotas no ano, os FIIs devem ser informados corretamente à Receita Federal.
Neste guia, você verá passo a passo como preencher cada ficha do programa do IRPF, quando há imposto a pagar, como declarar prejuízos e quais são os erros mais comuns que podem levar à malha fina.
Se você também investe em ações, confira nosso guia completo sobre como declarar ações no IR 2026.
Quem precisa declarar FIIs no IR 2026?
De modo geral, deve declarar FIIs no IR 2026 quem se enquadra nas regras de obrigatoriedade da Receita Federal e, além disso, se enquadra em pelo menos uma das situações abaixo:
- Recebeu rendimentos mensais de Fundos Imobiliários ao longo do ano;
- Vendeu cotas com lucro ou prejuízo;
- Mantinha cotas em carteira em 31/12/2025;
- Realizou qualquer operação em bolsa que o obrigue a entregar a declaração.
Mesmo que os rendimentos sejam isentos de imposto, eles precisam ser informados na ficha correta da declaração.
Em outras palavras: não pagar imposto não significa não declarar.
Como declarar FIIs na ficha “Bens e Direitos”
Os Fundos Imobiliários devem ser informados na ficha “Bens e Direitos” do programa do IRPF.
Passo a passo:
- Acesse a ficha “Bens e Direitos”.
- Clique em “Novo”.
- Selecione o grupo correspondente a Fundos de Investimento Imobiliário.
- Escolha o código específico para FII.
- Informe o CNPJ do fundo.
- No campo “Discriminação”, informe:
- Nome do fundo;
- Quantidade de cotas;
- Nome da corretora utilizada.
- Preencha o campo “Situação em 31/12/2024” com o valor total investido até essa data.
- Preencha “Situação em 31/12/2025” com o valor total investido até o final do ano-calendário.
O valor declarado deve corresponder ao custo de aquisição das cotas, incluindo taxas e corretagens, e não ao valor de mercado.
Se você vendeu todas as cotas durante o ano, o campo “Situação em 31/12/2025” deverá ficar zerado.
Como declarar rendimentos isentos de FIIs
Os rendimentos mensais distribuídos pelos FIIs são, na maioria dos casos, isentos de imposto para pessoas físicas.
No entanto, eles precisam ser informados na ficha:
“Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Passo a passo:
- Acesse a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
- Selecione o código referente a rendimentos de FIIs.
- Informe o CNPJ do fundo.
- Insira o valor total recebido no ano, conforme o informe de rendimentos da corretora.
Sempre utilize os valores do informe oficial. Receita Federal – Programa IRPF
Como declarar venda de FIIs com lucro
Ao contrário das ações, os FIIs não possuem isenção para vendas de até R$ 20 mil no mês. Qualquer lucro obtido na venda de cotas é tributado.
Se houve lucro na venda:
- A alíquota é de 20% sobre o lucro líquido da operação;
- O imposto deve ser pago via DARF, utilizando o código 6015;
- O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
A apuração do imposto é mensal. Na declaração anual, as informações devem ser lançadas na ficha “Renda Variável”, mês a mês, conforme os resultados obtidos.
Atenção: a responsabilidade pelo cálculo e pagamento do DARF é do próprio investidor.
Como declarar prejuízo com FIIs
Caso você tenha tido prejuízo na venda de FIIs, esse valor pode ser compensado com lucros futuros obtidos exclusivamente em operações com FIIs.
O prejuízo deve ser informado na ficha “Renda Variável”, no mês correspondente à operação, dentro da declaração anual do Imposto de Renda.
Diferentemente do que ocorre no caso de lucro, não há imposto a pagar nem geração de DARF quando há prejuízo.
Prejuízos com FIIs não podem ser compensados com lucros em ações, e vice-versa.
Manter controle mensal das operações é essencial para não perder o direito à compensação.
Diferenças entre declarar Ações e FIIs
| Tema | Ações | FIIs |
|---|---|---|
| Isenção até R$ 20 mil | Sim | Não |
| Alíquota sobre lucro | 15% | 20% |
| Código DARF | 6015 | 6015 |
| Rendimentos mensais | Dividendos isentos | Rendimentos isentos |
Essa distinção é importante para evitar erros na apuração do imposto.
Erros comuns ao declarar FIIs
Alguns erros frequentes incluem:
- Declarar pelo valor de mercado
- Esquecer de informar rendimentos isentos
- Não pagar DARF após lucro
- Misturar operações de ações e FIIs
- Não declarar prejuízo
Evitar esses erros ajuda a reduzir o risco de cair na malha fina.
Perguntas frequentes (FAQ)
Preciso declarar FII se apenas recebi rendimentos?
Sim. Mesmo sendo isentos, os rendimentos devem ser informados.
FIIs entram na regra de isenção de R$ 20 mil?
Não. Essa regra vale apenas para ações.
Posso compensar prejuízo de FII com lucro de ações?
Não. A compensação deve ocorrer dentro da mesma modalidade.
Preciso declarar FIIs se não vendi nenhuma cota?
Sim, se você mantinha cotas em 31/12.
Conclusão
Declarar FIIs corretamente no IR 2026 exige organização e atenção ao longo de todo o ano.
A apuração é mensal, e manter o controle das operações mês a mês faz toda a diferença quando chega o momento de preencher a declaração anual. Deixar para verificar apenas no período da entrega pode gerar erros, esquecimentos e retrabalho.
Além disso, é importante lembrar que o fato de os rendimentos serem isentos não significa que não devam ser declarados. Ignorar essa obrigação pode trazer problemas futuros com a Receita Federal.
Com disciplina, registro adequado das operações e atenção às regras de tributação, o processo se torna simples e muito mais seguro.